香港特色崩盘：跌了 70%，还能涨到 150%︱建筑诗13

原创 2017-10-30 2话不说 德科地产频道

2话不说先生，也是个神人，

他一不小心就可以从宇宙的某个角落，

打捞出几个关于房子的故事。

文｜2话不说

去香港玩时，专门去了鰂魚涌的“巨厦”，这是由 5 座大楼相连组成的楼群，兴建于上世纪 60 年代，最大的特色就是人口极度密集，五厦共有 2243 个单位，可住逾万人。站在院子里仰望，人类犹如井底之蛙，天空只剩下一小块，蔚为壮观。这里也是《变形金刚4》的取景地。

比起景点，我更喜欢市井，短短几天，一路吃喝闲逛中，我还发现很多奇怪的大楼，比如细长的大楼，桶状的大楼，基座连成一片的大楼，高密度反映的是高地价，而查阅资料中，又发现而这要归功于香港独特的土地制度。因为政府的调控过猛，香港还引发过一次楼市崩盘，然后又调控回来，涨到更多，我认为，这些是理解香港面貌的一个重要事件。

图为巨厦

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千呎豪宅

香港有一个词，叫「千呎豪宅」，即建筑面积大于 1000 平方英尺的住宅即被民众列入豪宅范围，1 平方米约等于 10.8 平方英尺，换算一下，约91平方米左右，接近内地大多数刚需住宅楼面积。印象中，TVB 里大家都住大房子呀？假的。

香港是一个神奇的城市，领土 1107 平方公里，世界排名第 182 位；人口 739 万，世界排名第 102 位。但论 GDP，排名却可达到 33 名，略高于以色列，再论人均 GDP，排名又上升至 15 名（人均 43528 美元），高于英法德日。

香港人有钱，出境旅游人均消费3280美元，位居世界第一。同时，香港连续 23 年被评为世界最自由经济体，已连续两年位居最具竞争力经济体，连续两年成为全球集资中心之首。2016 年，香港吸纳的直接外来投资为 1080 亿美元，中国内地全部不过 1340 亿美元。

资本主义的典范，也并非全是荣光，房价是香港最大的痛点。英国咨询机构牛津经济研究院（Oxford Economics）2017 年初发布报告称，香港是全球房价「相对最贵」的城市，孟买、北京和上海紧随其后（我们之前提及过孟买）。生活在这些城市，家庭年收入为中等水平的购房者需要储蓄 30 年以上才能买得起一套约 90 平的公寓。

所以大家只买得起小户型，全港 60 平米以下的房子占到整个房地产市场的 72% 以上，只有 10% 的房子大于 100 平米。在香港，三四口之家住 40-50 平方米十分常见，香港的人均居住面积只有 15 平米，全世界最小。

即使这样，在全球最宜居城市的排名中，香港一般排在亚洲前三，这里考量的是医疗、卫生、文化、环境，教育和基础设施，以及社会稳定性等，本文先不探讨。

p.s.

香港的人口密度也位居世界前列，九龙达到每平方公里 4 万人。我想到北京，政府把城市脏乱堵的罪魁祸首归结于人多，一如当年创造 GDP 般开始大力疏散人口，而朝阳区不过每平方公里 2 万人。换句话说，我们的政府习惯于粗暴地降低问题的难度，而不是提高解决问题的能力。

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香港75%都是郊野

一个普遍误解是，香港人多地少。

事实并非如此，香港并非土地太少，而是它用地极「省」。香港已开发的土地只占香港面积的 23.7%，大约 263 平方公里，其中四分之一还是填海得来，赤鱲角机场，迪士尼乐园，国际金融中心等地标都在填海土地上建成。

余下的7成土地属于未开发田野，约 845 平方公里。其中有 508 平方公里是受法定管制的郊野公园和一些特殊地区（特殊地区指有特殊生态价值的地方，被划作为保育用途，与郊野公园差不多）。余下 300 多平方公里就是农业土地和一些难以开发的土地了，比如湿地、集水区、山地、斜坡、林地等。

香港有24个郊野公园

既然这么挤，能不能拿出小部分郊野公园给居民做住宅？免谈，甚至这一话题都是禁忌。

首先大部分市民不同意，80% 的香港居民在家三公里左右的范围内就有郊野公园，他们对郊野公园有很深的情感，这里生态盎然，有各类动植物，雀鸟，昆虫，蝴蝶等，香港人流行的一项运动便是行山。

其次，禁止开发郊野公园，大大限制了可开发土地的数量，成为保障既得利益集团财富的一条安全线。既得利益者是谁：拥有土地的政府，大财团和地产商、拥有住房的中产阶层，免费获得土地的新界原住民。这背后，我要先说说香港的「土地批租」制度。

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挤牙膏卖地

香港的土地制度是英国殖民时期的遗物。当时，根据《英皇制诰》，香港所有土地都属于英国王室，称为官地。

香港作为殖民地，不可能享受到英国皇室的转移支付（富裕地区补贴贫困地区），于是，港英政府开始搞土地财政，其创造性的发明了租地模式，只对外批售土地使用权，而不赋予长期或永久产权。

因为历史原因，香港形成了一系列批租年限不同的土地：年期大多为 75 年或 99 年，但亦有少数土地契约年期长达 999 年。位于中区的圣约翰座堂的一小幅土地是唯一的无限期土地，但只能作为教堂用途。

在「资本主义」经济体中，土地基本是私产。香港的特别之处就在于官地的规模太大了，除了新界部分农村用地为村民所有，其他港地一律为官地。（注意，这点很像内地，城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。）

政府为了获得更多的财政收入，自然要控制土地的供应数量，旨在「少批多得」。香港政府常常「规划」出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。当然，政府也会考虑市场需求，但总是控制在供不应求，以保证地价慢慢上涨。

更为重要的是，作为弹丸之地的香港，控制了土地，也就控制了香港整体经济的发展。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地掌管了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的 31.6％）以及股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70％以上）的发展。

1984 年，《中英联合声明》发表。中国担忧英国超售土地，使得未来香港无地可卖，双方规定港英政府在 1984-1997 年之间的过渡期内，每年批租土地不得超过 50 公顷。如多于此数需得到中方首肯。

初衷虽好，但一旦限制供给，信号再明显不过，以后房子肯定少了，如此成为香港房价的暴涨的转折点。

图为1984年12月19日中英签署《中英联合声明》

p.s.

我们的70年产权就是学习的香港「先进经验」，至于70年是如何而来，经济学家周其仁提供了一个说法：开始在内部讨论住宅租赁期就 50 年，一律 50 年。后来报给上面，领导同志说了一句「这太短了吧」，因为领导同志这么一说就涨了 20 年。工业用地 50 年，商业用地 40 年，住宅用地 70 年，就此形成体制。

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楼市泡沫破裂

香港的整体房价在 1994 年 1 月至 1997 年10月是一个高峰期，3 年零 10 个月之间上升了 68%。更有说法，说香港的房价十年涨了十倍。这也就是后来许多人所说的香港泡沫经济。

有一个报道是如此描述当时的香港楼市：「在高峰时期，一般中档私人住宅每平方呎要大约 7000 至 8000 港元，如果有海景或是高层则价格更高，一般中产人士需要持续工作直到退休后才可完成供款。楼价的持续上扬使中下阶层难以自置物业，即使是租住物业，租金也连年上升。在 1997 年的高峰期，香港人平均把月薪的 74% 用作供楼。」

越高越是有人炒，1997 年 6 月，有一豪客坐直升机看房，全港轰动。

是年，中国政府也收回了香港主权，对土地有了完全的使用处置权。为了遏制房价上涨，首任特首董建华首先想到的就是批地盖楼，而且有相当一部分土地是用于公营住宅。他推出了「八万五建屋计划」，提出每年供应不少于 85000 个住宅单位，希望 10 年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋（相当于廉租房）的平均时间由 6.5 年缩短至 3 年。

当年香港政府拍卖了 19 幅住宅用地，总面积为 24 公顷；另外批出7幅总面积为 16 公顷的土地作居者有其屋计划（相当于我们的经济适用房）用途；以及售出 3 幅总面积为 5 公顷的土地供私人机构参建居者有其屋计划之用。

现在看来，这项调控政策有点用力过猛，更不巧的是，遇到了亚洲金融风暴。

二者合力，香港房价直接崩盘了。据统计，香港楼价在 1997 年 10 月 19 日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在 1999 年反弹两成，但随着八万五时期所兴建的楼宇陆续落成，加上种种因素，楼价在其后 3 年多再下跌超过 40%。

2003 年 8 月 24 日，房价跌至谷底，在5年多的时间内贬值 70%，很多中产阶级成为负资产——比如买房时的房价是 500 万，贷款 350 万，后来 500 万跌到 300 万，卖掉住房还不够还贷款的。

歌星王菲在 1997 年以七成按揭，分 20 年供款的方式以 4800 万港元购入了沙田宝松苑的一个豪宅，每月供款额达 29 万港元，两年后只能以半价出售。

在我们想象中，房价下跌应该是好事，是应该敲锣打鼓弹冠相庆的，那些投资的炒家，也只能自认倒霉。只是可怜了是高峰期入市的普通人群。但是后来事情的走向，超出了我们想象。

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《惨，惨，惨，惨，惨》

在资本主义制度下，中产阶级素来是社会中坚力量。以香港为例，中产阶级人士占香港人口的四分之一，但他们却占了纳税人的一半，实际缴纳税款也占了香港课税额的 40%。当他们变成负资产，整个社会的经济便无法维持了。

香港负资产问题最严重的时期为 2003 年 6 月，共有约 105697 宗负资产按揭，占所有按揭的 22%，涉及金额 1650 亿港元。

香港的经济在那几年也落入了低谷。许多人失业，没失业的也被大幅减薪。至于无力还贷的居民，当数次欠款之后，银行便会收回房产拍卖，更惨的是，这些人不但没了房子，因为依旧欠银行钱，还得继续还债。

1998 年 11 月，香港发生第一起烧炭自杀案，苹果日报的标题是《惨，惨，惨，惨，惨》。几乎所有的政治团体，都对「负资产者」表示同情。几乎任何一个民意「立法会」议员，一开口就是要解决负资产问题。

大家开始把矛头直指向「八万五建屋计划」，认为这是楼价下滑的元凶，希望政府修订政策，遏止楼价下跌，并走上街头抗议。有时事评论员嘲讽道：「马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。」

2002 年，政府推出了多项房屋稳定政策，包括停止卖地、暂停铁路土地招标、限建公屋、停售停建居屋、增置业贷款等等，因负责推出政策的官员为当时的房屋及规划地政局局长孙明扬，它们又被称为「孙九招」。严格来说，香港 2003-2005 年那一段时间，根本就没有供地。人为地制造了一段大冰河期。

香港供地衰弱，导致新建成的公营及私营住宅数量大减，房价又开始一路上涨。涨到如何呢？在 1997 年楼价高峰期，二手住宅平均实用呎价约 7767 元。2003 年最低点时，每平方呎价只有 2309 元。而 2017 年 5 月，住宅的平方呎价约 11509 元（约合每平米人民币 10 万），已经大幅超过 97 年的高位，目前比当时的高位累计升近 50%。

图为香港住宅

故事完了，这就是香港房价崩盘始末（深度好文），撰文中，我一直在想几个问题。

1. 崩盘前，没有人认为香港会跌，崩盘后，居然还能涨回来。长远看，还是赚了，所以炒房炒的不是价格，而是信念，而真正的信念只能来自于对人性的判断。

2. 房价下跌了七成，老百姓都买起房了吗？显然没有。

当一国经济已与房地产牢牢绑定之后，房价崩盘会导致银行倒闭，企业裁员，工资缩减，经济一蹶不振。对于穷人，当你不知明天饭碗是否还在的时候，你有信心背上 20 年的房贷吗？

所以，哪怕房价真的高于大多数人的承受范围了，最好的解决办法还是软着陆。而土地政策，是一种很好的调控手段，多卖，少卖，不卖，或者把土地供给划分为公益和非公益，实在有太多的操作方法。另一方面，香港一边「少批多得」，一边拿出财政收入大力兴建公屋。譬如，2017-2027 年十年期香港房屋供应量为 46 万个单位，公私营房屋比为 6:4。

运输及房屋局局长张炳良的曾为这个比例做出过书面解释：采用 6:4 的公私营房屋新供应比例，是要表明政府在增加公营房屋供应方面的承担，同时确保私人市场稳健发展。由于土地供应有限，若进一步调高公营房屋在新增供应中的比例，必然会减少私营房屋的供应，对私人市场的楼价和租金形成压力，导致更多人不能负担。

这是香港房地产的另一大色。大家感兴趣我下次可以讲讲。